רובנו מכירים את התחושה לאחר פגישה לרכישת דירה חדשה. צצות בראש המון שאלות, האם זו עסקה טובה? האם המפרט הטכני של הקבלן סביר או ברמה גבוהה?  האם נעשה שינויים בדירה? מה גובה העלויות? ועוד. הראש לא מפסיק לעבוד בשאלות ותשובות ובשורה התחתונה, מרבית הדיירים לא ממש מבינים מה שבאמת חשוב לדעת. אז לפני שאתם רוכשים דירה, המאמר הזה  אולי עשוי לעניין אתכם.

בכתבת מגזין זו ארצה להתמקד במספר נושאים חשובים שיש לתת עליהם את הדעת. תחילה אדון אודות הסכם המכר מול הקבלן על יתרונותיו וחסרונותיו, בהמשך אתייחס ללוחות הזמנים של הפרויקט מול ספקים שונים וכן אציג את נושא התמחור והעלויות עבור שינויים בפרויקט.

אז מה עושים ומאיפה מתחילים?

בטרם חתימתכם על הסכם מכר חשוב לוודא מספר דברים או לפחות לדעת ולהכיר אותם מקרוב כשמדובר על הדירה שלכם. כדאי לבדוק מה קיים במפרט מכר של הקבלן מבחינת נקודות חשמל, תאורה ואינסטלציה. האם קיים מפסק מחליף לכל חדרי השינה, האם גובה השקעים לשביעות רצונכם, האם נקודות המאור ממוקמות כפי שהייתם רוצים או שאולי חסרה לכם נקודת מאור, האם קיבלתם אסלה תלויה או מונובלוק, האם אינטרפוץ 3 דרך או 4 דרך, האם ריצוף כללי 60 ס"מ או אולי 80 ס"מ, מה מפרט מטבח הסטנדרט, איזה שיש יציעו לי ומה המשמעות במידה וארצה לעשות שינויים בחשמל או אולי להביא ספק באופן פרטי?

אלה הן רק חלק מן השאלות שכדאי לדעת עליהן את התשובה כך שתדעו מה הצרכים שלכם אל מול מה שאתם מקבלים.

אז למה בעצם חשוב לדעת?

תדמיינו שאתם בפגישה מול איש מכירות מטעם הקבלן ושם מציגים לכם את הפרויקט, תוכנו ובשרו באופן המופלא ביותר ככל שניתן, בכל זאת צריך להקסים אותנו ולרגש אותנו, זה ללא ספק חלק מתהליך המכירה. ועכשיו תתארו לכם שאתם מגיעים לפגישה החשובה – חתימה על הסכם מכר, שכולל בין היתר את המפרט שתקבלו מהקבלן עבור רכישת הדירה. ככל שתדעו יותר מה הצרכים שלכם תוכלו לבחון זאת מול המפרט של הקבלן. במידה וחסר לכם משהו, תמיד תוכלו להציע להכניס את זה לעסקה, זה אולי יכול להישמע מוזר אך מה שהכי חשוב כאן זה שזה יכול לחסוך לכם הרבה מאוד כסף.

כך למשל במהלך הפגישה הבנתם שהקבלן נותן לכם אינטרפוץ 4 דרך לחדר הרחצה הכללי וכן אינטרפוץ 3 דרך למקלחת הורים. הבנתם גם שהאסלות הסטנדרטיות הן מונובלוק ושבמרפסת הדירה מגיע לכם נק' מים קרים בלבד (ברז גן). האם מפרט זה סביר? ובכן, ישנם כאלה שיאמרו שכן וישנם כאלה שיעדיפו לשדרג ולבצע שינויים בדירה, כמובן שיש על כך עלות לא מבוטלת. אז מה בכל זאת ניתן לעשות במידה ועשיתם עם עצמכם בירורים לגבי הרצונות שלכם ועשיתם השוואה מול המפרט של הקבלן?

 

 

אופציה ראשונה היא לדעת כמובן לנהל משא ומתן כחוק מול הקבלן ולבחון אופציה לתוספות במפרט מכר שהקבלן מוכן להתגמש עליהן. כך למשל לבקש אינטרפוץ 4 דרך למקלחת הורים, תוספת נק' גז למרפסת הדירה או אסלות תלויות לחדרים הרטובים ללא עלות נוספת. בלי ששמתם לב, חסכתם לעצמכם לפחות 8,000 ₪ בהנחה שהייתם מבצעים שינויים. למעשה, ככל שתדעו יותר כך תהיו חכמים יותר במשא ומתן. האמינו לי, אם העסקה עדיין תשתלם לקבלן, כולכם תרוויחו! אז למה לא לנסות בעצם.

אופציה שנייה היא להבין מה המחירון של הקבלן במידה ותרצו לעשות שינויים בדירה במהלך הבנייה. מרבית הקבלנים עובדים עם מחירון דקל לשינויי דיירים, זהו המחירון המוכר ביותר בשוק ויש שיטענו כי המחירים שם הם הנוחים ביותר כיום לדיירים. עם זאת, ישנם קבלנים שבונים לעצמם מחירון פרטי מאחר ומחירון דקל אינו לטובת הקבלן ולעיתים הוא אף עשוי להפסיד כסף. במקרה כזה כדאי להיות ערניים ולבדוק הבדלי מחירים הקיימים בשוק. אולי כחלק מהסכם המכר ניתן לבחון אופציה להכניס במשא ומתן כי במידה ותרצו לעשות שינויים בדירתכם אז שהתמחור יבוצע לפי מחירון דקל ולא מחירון קבלן. דרך נוספת היא לבקש מראש הנחה של 10% או יותר בתמחור השינויים שתרצו לבצע בדירתכם. אין הדבר מבטיח שהקבלן ירצה לממש עסקה זו, אך במידה וזה עדיין ישתלם לו, כולכם תרוויחו! אז למה לא לנסות בעצם.

ועכשיו, אחרי שהצלחתם ליישם הסכם מכר טוב יותר שחסך לכם בלי ששמתם לב אלפי שקלים, קיבלתם לוחות זמנים של הפרויקט ושל הדירה שלכם בפרט. שימו לב, מדובר בבנייה רוויה, כל דייר חייב לעמוד בלוחות הזמנים אחרת זה יעלה לכם בתמחור עבור השינויים אחרי ביצוע. המשמעות היא שעלות השינויים כמעט מכפילה את עצמה  וחבל! בנוסף, קיבלתם רשימת ספקים בניהם ספקי קרמיקה וסניטריה, מטבח ושיש, וכעת עליכם לתאם מולם פגישה לצורך סגירת ההזמנות.

במידה ויש לכם מעצבת אז ההתנהלות מול הספקים תהיה מולה וכל נושא הכמויות הנדרשות יבוצע דרכה. עם זאת, חשוב לי להדגיש משהו אחד, כל שינוי מהסטנדרט עולה לכם כסף! הכסף הוא לא רק עבור הספק אלא גם עבור הקבלן. ואני אסביר. שדרגתם למשל אריח סטנדרט מ-60 ס"מ ל-80 ס"מ. על האריח החדש שילמתם כסף לספק הקרמיקה אבל חשוב שתדעו שיש כאן גם עלות נוספת לקבלן עקב שינוי העבודה בדירתכם. נכון להיום, לפי מחירון דקל לשינויי דיירים, על כל 1 מ"ר תשלמו 20 ₪ תוספת עבור שדרוג הריצוף. בהנחה שהדירה היא 100 מ"ר, תצטרכו לשלם לקבלן תוספת של 2000 ₪ לפני מע"מ, וזה במקרה הטוב. דוגמה נוספת היא עניין המטבח. במידה ותרצו לשנות את ארונות המטבח, למעשה תמצאו את עצמם מתמחרים מטבח חדש ומקבלים זיכוי עבור המטבח סטנדרט. זה יכול לעלות לכם אפילו 40,000 ₪ בלי ששמתם לב. ניתן להימנע ממקרה כזה במידה וביררתם מראש מה המפרט של המטבח סטנדרט והאם הוא מתאים לצרכים שלכם. במידה ולא, תמיד ניתן לבחון אופציה חסכונית יותר במהלך המשא ומתן מול הקבלן.

המפתח להבנת המאמר הנוכחי זה המשפט "ככל שתדעו יותר – תרוויחו יותר". ברגע שתדעו את הרצונות שלכם בדירתכם החדשה וכן תערכו השוואה מול המפרט הטכני של הקבלן, תוכלו לנהל משא ומתן טוב יותר וחסכוני יותר. ככל שתדעו יותר כך תחסכו יותר כסף! בחנו היטב את רשימת הספקים, את המשמעויות של שינויים ונסו להימנע מהוצאות מיותרות.

על שינויי דיירים אתייחס בפוסט נפרד – המשיכו לעקוב 🙂

בהצלחה!